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2019-07-18 14:35:11

文:胡嘉琦 朱耘

轰轰烈烈发展的长租公寓,由于盈利问题仍未解决,持续亏损,2019年变得有些沉寂。

“到2020年,长租公寓租金收入将达到20亿元,进入行业前三名。”这是此前龙湖集团对于长租公寓的寄望。近日克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》,龙湖冠寓以拓展规模11万间排名第二,但不及万科泊寓23万间的一半。

据年报数据显示,2018年,冠寓已开业项目租金收入4.27亿元,据2020年末仅有不到2年的时间,对于龙湖集团而言,完成此前租金收入达到20亿的是否存在压力?

而据龙湖集团2018年年报显示,目前,长租公寓已成为公司主航道业务之一,未来将继续有计划地持续投入。报告期内显示,冠寓已开业5.3万余间,冠寓已开业项目整体出租率为80%。其中,开业超过6个月的项目出租率为85%,开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%,开业三个月以内的入住率则只有38.7%。

彼时,2018年,龙湖将名字从“龙湖地产”变更为“龙湖集团”,主航道业务定义为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务,“去地产化”意图明显。然而,新业务的表现却不及预期。

近日,《商学院》记者走访了龙湖冠寓北京亚运村店,记者发现,周边并没有因为毗邻关庄地铁站而繁华起来,四周多为建筑工地,记者进入店内仍旧能听到屋外嘈杂的施工声。

据了解,龙湖冠寓亚运村店共有300间,现已有179间左右租出,而负责租赁的工作人员就多达6位。一位工作人员向《商学院》记者表示,因为负责此项目的人员较多,因此想要完成业绩并不容易。工作人员带记者参观了该店的一楼及七楼,记者发现,电梯里有甲醛除尘袋和浓重的装修味道,据工作人员向记者解释,由于电梯是后装的,所以有一些装修的味道还未散尽。记者随工作人员来到7层发现依旧有装修过后未散尽的味道及很多空置的房间还未租出。据工作人员称,“7层最近刚对外开放,可以实行租赁。”

据龙湖集团冠寓工作人员向《商学院》记者表示,自今年4月开业的亚运村店入住率不到60%,龙湖冠寓北京亚运村店基本属于赔钱经营,由于房屋的成本均价已经高达5300元,而出租的房屋的价格多在5200元-5400元之间,因此收入并不能覆盖成本。龙湖集团赔钱运营长租公寓的原因是什么?对于长租公寓未来有怎样的规划?

对此,《商学院》记者向龙湖集团发出采访提纲,龙湖方面回复称:长租公寓的出租率营收是一个动态过程,并不是一锤子买卖,北京亚运村关庄店于2019年4月底开业,目前还处于项目新开业的销售爬坡期,招租进度在计划范围,“属于赔钱经营”的说法不准确也不专业。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示,龙湖冠寓门店入住率不高、赔钱经营的商业模式说明其对成本把控不到位,龙湖集团应认识到相关的经营风险。这其实也不单是个别房企的问题,很多房企做长租公寓,可能都要经历此类模式。实际上很多长租公寓因为包括装修等成本还是很高的,所以成本往往侵蚀了盈利机会。

“对于冠寓入住率低的情况,说明对地产企业而言,发力长租公寓存在很大的压力,由于租赁市场相对更为自由,很多消费需求与此类房源不匹配是其发展的症结所在。”严跃进认为。

房企做长租公寓,规模效应是必须的,长租社区至少1000套房源以上,才能产生额外的商业消费氛围。在他看来,长租公寓应“轻”“重”结合,重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差;轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效,单纯的运营风险太大。严跃进分析称。

自如项目负责人此前在接受媒体采访时表示,长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。而业内观点认为,长租公寓只有出租率达到95%才有可能盈利。

资深房地产评论人、香港保荐人黄立冲认为,长租公寓对于地产商而言绝对是战略陷阱,地产商做长租公寓会导致经营性现金流越来越差,也会出现亏损现象。此外,龙湖已有的商业地产业务本身已经是消耗大量现金流的业态。

随着长租公寓市场规模扩大、房源供给提速、参与主体多元化、产品类型多样化,长租公寓的发展进入快车道,然而与百花齐放并存的是,长租公寓的盈利模式一直是困扰参与者的核心问题。

据了解,龙湖冠寓在北京的项目多属于“二房东”的模式而非自持物业,而此种模式对于企业而言意味着承担空置率过高的风险。

据了解,目前冠寓已获取房源70%以上为轻、中资产。 龙湖集团CEO邵明晓指出,中资产模式租期在10年到20年左右,龙湖承租后,通过装修提升再出租,从单店模型来看,这部分毛利率在35%左右,净利在12%-15%。但是要保证房屋租住率达到一定比例后才能实现收入。

对此,戴德梁行在《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》中提出,对于目前最为普遍的“二房东”模式来说,租金差是主要收入来源,此外还有管理费、增值服务费等收入项目,于“二房东”而言,长租公寓项目前期需要承担收房成本、装修费用。

据克而瑞数据显示,截至2019年上半年,冠寓拓展规模11万间,开业规模6.2万间,龙湖集团在快速 “抢滩”市场份额时,不断扩张对企业资金提出巨大挑战。对此,《商学院》记者将持续关注。

来源:pk10有赢的吗

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