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北京赛车冠军4码公式

广州项目拿下一年后欲转让大部分股权 保利发展欲抱团扩张

许永红

赵毅 在重回行业前三的道路上,保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利发展”)资产腾挪动作逐渐增多。

日前,据上海联合产权交易所披露,保利发展旗下项目公司拟新增注册资本引入新投资者,而拟募集资金对应持股比例72.22%。《中国经营报》记者日前走访所涉及的项目发现,保利发展拿下该地块将近一年,仍未动工建设,在搭建工人生活板房。

另外,保利发展低股权占比控制项目公司的小股操盘安排,引人遐想。按照计划,增资完成后,新增投资人将持有72.22%股权,保利发展旗下公司持有27.78%股权,但地块仍由保利发展进行操盘。而且,项目公司5名董事组成的公司董事会中,保利发展旗下公司将会提名3人,董事长则由其提名的董事担任。

受访证券人士指出,因为保利发展实际控制着项目公司的董事会,预计该项目公司依然由保利发展并入报表。该证券人士也提到,少数股东权益较大,说明上市企业对外投资很多,但是在单个公司的投资里面,占股比例相对较低。

近两年,保利发展大力推进抱团发展,多数项目的权益占比较低。2016年,保利发展的少数股东权益为288亿元,2017年和2018年分别大幅上升至523亿元和645亿元。

针对上述情况,记者近日致函采访保利发展方面,截至发稿时未获相关回应。

拿地一年后仍未动工

据上海联合产权交易所信息,保利发展旗下的项目公司广州穗阳置业有限公司(以下简称“广州穗阳”)拟新增注册资本2599.712万元,拟募集资金虽然暂无具体数额,仅称“视征集情况而定”,但对应持股比例达到了72.22%。

工商信息显示,广州金地房地产开发有限公司(以下简称“广州金地”)持有广州穗阳100%股权,而广州金地是保利发展直接全资持股的子公司。值得关注的是,募集资金将用于补充广州穗阳的流动资金,以及广州黄埔区中新知识城ZSCN-C1-1地块项目的开发建设。

对于增资人的要求,该项目不接受联合体投资,不接受委托持股、信托计划、资产管理计划、契约型私募基金投资。而且,意向投资人或其关联公司在2015~2017年的销售金额每年超过1400亿元(须提供公司年报或以第三方平台“克而瑞”公布数据为准)。

据克而瑞发布的相关统计报告,2015年、2016年销售金额超过1400亿元的房企都是仅有7家,2017年增至12家,这其中还包括了保利发展。但符合上述条件的房企,主要是万科、恒大、碧桂园、中海等为数不多的几家大型房企。

此外,记者注意到,中新知识城ZSCN-C1-1地块项目同样是保利发展通过产权交易平台获得。2018年8月,保利发展在南方联合产权交易中心以16亿元拍下广州市启坤房地产开发有限公司90%股权,后者是广州知识城投资开发有限公司旗下公司,持有中新知识城ZSCN-C1-1地块。

据广州市规划和自然资源局披露的信息,2012年12月,广州知识城投资开发有限公司以2.02亿元的底价拿下中新知识城ZSCN-C1-1地块。作为宅地项目,该地块占地面积12.87万平方米,最大容积率为1.8。

近日,记者实地走访了解到,被保利发展拿下一年后,中新知识城ZSCN-C1-1地块仍未正式动工建设,工人的生活板房仍在搭建中。虽然停有几辆大型机械,但偌大的工地依旧平整,工作人员寥寥无几。

该地块旁边,则是万科幸福誉在建的五期项目。销售人员向记者介绍,项目早在2014年就已开售,即将推出的五期项目,精装修的单价大约在2.3万元到2.6万元之间。

拿下地块一年后,保利发展仍在寻求新的合作方,这是近年来房地产行业抱团发展趋势明显的一个缩影。克而瑞相关研究报告指出,从TOP100各权益段房企的数量分布来看,权益比在90%以上的房企数量明显减少,占比从2016年的超6成降低至2018年的不足4成。而相应的,权益比在70%~80%、80%~90%之间的房企数量则逐年提升,目前已在百强房企中占到近半数。

而且,早年扩张拿下的多宗高价地块,也让保利发展遭遇困境。近期,保利发展对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备,涉及项目共有7个,合计计提存货跌价准备金额高达23.4亿元,减少公司2018年末总资产23.4亿元,减少2018年归母净利润20.1亿元。

抱团加速扩张

增资后,尽管大部分广州穗阳股权将会旁落,但保利发展仍主导着项目的开发销售。增资完成后,新增投资人将持有72.22%股权,广州金地持有27.78%股权。文件明确提到,中新知识城ZSCN-C1-1地块项目仍由保利发展进行操盘,操盘方式增资完成后具体细化。

另外,按照保利发展的计划,增资后,广州穗阳由5名董事组成的公司董事会中,广州金地提名3名董事,新入投资人提名2人,而且董事长则由广州金地提名的董事担任。

小股操盘模式在房地产行业并不鲜见,具有资金投入小、加快品牌输出、扩大市场规模等优点。而且,基于会计上的实质重于形式原则,占股比例较低的保利发展或许依然可以将该项目公司并入报表。

对于上述情形,一位不愿具名的证券人士告诉记者:“预计该项目公司还是会由保利发展并入报表,因为保利发展实际控制着项目公司的董事会。”

通常情况下,房企合作项目情况,往往在少数股东权益方面得到体现。该证券人士表示:“形成少数股东权益,很多合资公司都会有这样的情况。上市企业参股投资的公司虽然并表,但是其占股的比例较低,形成的少数股东权益就会越来越多。少数股东权益较大,说明上市企业对外投资很多,但是在单个公司的投资里面,占股比例相对较低。上市房企采用合作开发的模式,也是一个正常的做法。”

近年来,保利发展热衷抱团发展,不少项目权益占比较低,多为合作项目。记者查阅Wind数据统计了解到,保利发展2014年、2015年、2016年的少数股东权益分别为195亿元、256亿元、288亿元,而到了2017年和2018年,分别上升至512亿元和646亿元,少数股东权益在所有者权益中的比重由2014年的24%上升至2018年的35%。

值得关注的是,增资出让广州项目公司大部分股权的同时,保利发展日前也计划转让句容保利万宏置业有限公司(以下简称“保利万宏”)30%股权,这是保利发展在保利万宏所持有的全部股权。

此外,保利发展在2018年8月取得佛山南海区桂澜路东侧地块,成交总价达到 85.78亿元,刷新了佛山总价地王纪录。2018年财报显示,保利发展拥有该地王项目的60%权益,此前保利发展表示拟引入合作方共同开发。

自2017年提出回到前三的目标后,保利发展近年销售增长明显。2016年,保利发展销售金额为2101亿元,同比增长 36%,2017年和2018年的增速分别为47.2%、30.91%,保持较高增长水平,明显高于2015年的12.75%增幅,其销售规模从2015年的1541亿元升至2018 年的4048亿元。

“随着房地产行业的行业集中度提升,头部房企近几年来的规模增速是远高于行业平均增速的。”资深地产专家刘忠岭告诉记者,规模可以给房企带来规模效应、品牌效应,是赢得市场竞争的重要因素,“目前头部房企前五名已经基本稳定,但是前五名内房企之间的具体排名还可能会有浮动,关键就看未来5~10年的业务规模情况了。”

目前,保利发展与前三阵营虽然仍有一定距离,但保持着大幅增长势头。中信建投证券研报显示,保利发展2019年上半年销售绝对金额位列房企销售第4位,而从top5销售增速来看,保利发展销售增速高于碧桂园、万科、恒大和融创,高出top5平均销售增速约17个百分点。

不过,保利发展在拿地方面依然保持谨慎。上述研报提到,保利发展2019年上半年拿地金额 530 亿元(未包含海外项目),权益拿地金额 409 亿元(成都项目未披露权益比例,故未包含),拿地金额占销售金额比重 21%,拿地相较于以前年度仍趋于谨慎。

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